Immobilier: les raisons des prix élevés
Immobilier : pourquoi les prix varient ils ? Le prix du m² ne cesse de varier selon les villes, les quartiers, et même pour des appartements pourtant similaires. Avec la crise, le marché de l’immobilier a véritablement chuté, surtout dans les zones de Marrakech et de Tanger, tandis qu’à Casablanca, c’est encore la stagnation. Comment les promoteurs immobiliers évaluent ils le prix du m2 de leurs appartements ? Pourquoi existe-t-il autant de variations de prix ? Pourquoi les banques font elles plus confiance aux grands promoteurs qu’aux petits ? Comment évitez les abus à l’heure d’acheter un appartement ? Nous avons interrogés Kamal Zouak, responsable des ventes au sein du groupe Addoha, Youssef Benmenssour manager du capital market à la CBRE, une multinationale spécialisée dans le conseil en immobilier et enfin Jean-Louis Dupuis, constructeur et rénovateur dans la région d’Agadir, afin de nous éclairer sur le sujet.
On sait que la variation des prix du m2 est étroitement liée à l'offre et de la demandeÉ Ce qu'on ne sait pourtant pas, c'est que la flambée des prix des appartements, à Marrakech entre autres, était avant tout due à l'achat de biens immobiliers par de riches marocains dans un but spéculatif.
Selon Youssef Benmansour, les marocains les plus aisés n'ont pas hésité, avec la venue des étrangers au Maroc, d'acheter entre trois et quatre appartements, en plus de leur résidence secondaire, dans le but de faire monter les prix des biens qui, à la base ne correspondent pas du tout au prix du marché. Sans compter le blanchiment d'argent. Toujours selon le manager, ce prix du marché, est calculé de façon très simple : plus il y a de la demande, plus l'offre augmente et les prix avec. « Nous recensons les transactions immobilières qui ont été réalisées par quartier dans chacune des villes du Maroc afin de donner une estimation à nos clients, qui sont principalement des promoteurs immobiliers. Ensuite nous calculons où en sont l'offre et la demande, qui varient très souvent selon les villes.
A Casablanca, par exemple, les gens achètent principalement pour vivre, ce qui n'est pas le cas de Marrakech qui se destine plus aux résidences secondaires. » De plus, les propriétaires n'hésitent pas à surévaluer leur bien. Pour donner un cas concret, « Les propriétaires savent qu'un appartement qui est situé dans une zone X aura un prix défini. Par exemple à Massira, le m2 est estimé à 20.000 DH, mais cela ne va pas l'empêcher de surenchérir à 25.000 et, si celui-ci trouve un acheteur à ce prix la, vous verrez tout le quartier s'aligner à ce nouveau tarif, c'est la raison pour laquelle, en l'espace de quelques mois, les prix ont doublés voir triplés dans des régions comme celle de Marrakech ou de Tanger. »
Actuellement, le marché serait en chute libre à cause de la crise, qui, même si elle ne touche pas principalement notre pays, a eu des conséquences économiques indirectes. Mis à part les expatriés qui rentrent chez eux, beaucoup de marocains ont désormais peur d'investir dans l'immobilierÉ Une stagnation qui a un effet boule de neige et qui provoquera, en 2010, un véritable essoufflement du marché. Selon Kamal Zouak, responsable des ventes chez Adohha, l'emplacement de l'appartement, sa superficie et son standing provoquent également cette variation des prix. « Deux appartements identiques peuvent avoir un véritable écart de prix entre eux, pour avoir un simple étage en plus ou pour la présence d'un balcon, mais aussi parce qu'on essaye toujours de voir jusqu'où la demande peut aller. » La réputation du promoteur est également très prise en compte, surtout pour les banques qui leur donnent facilement plus de liquidités qu'aux petits promoteurs. La majorité des grands groupes, prennent une marge de 30% sur les prix de vente, hors taxe et de préférence, sans argent au noir. Ce qui inspire confiance. Considérant la multiplication du nombre de chantiers non achevés dans tout le Royaume, les banques ne prêtent plus aussi facilement. Elles sont même parfois responsables de l'arrêt de certaines constructions. Mais bien souvent c'est le promoteur lui-même qui cesse toute activité car il sait que la conjoncture actuelle ne lui permettra pas de vendre. En effet, d'après la CBRE, il y aurait une surabondance de logements de luxe et de haut standing et pas assez de moyen standing. Une demande pourtant très forte.