Immobilier à Marrakech 2/4 : Riad en médina

La médina de Marrakech regorge de merveilles. De véritables palais s'y cachent, attendant de trouver preneur. Depuis une vingtaine d'années, la mode du riad à Marrakech a connu un succès phénoménal. Cette petite demeure agencée autour d'un patio, fait rêver tous les touristes qui aspirent acquérir un jour une résidence secondaire. Selon Valérie Baradat, le prix des biens immobilier dans la médina a atteint son apogée en 2007, juste avant le début de la crise économique. Elle observa une forte stagnation en 2009, puis une reprise depuis le début de l'année 2010.

Riad à rénover. En 2001, à son arrivée, le marché était quasi inexistant. C'est à partir de 2003 qu'une nouvelle vague d'acheteurs déferla sur la médina. A cette époque les prix paraissaient ridicules par rapport à ce qu'ils sont devenus aujourd'hui. Un riad en ruine de 100 m², à Kenaria, valait 250 000 Dhs, soit 2 500 Dhs le mètre carré. Aujourd'hui, pour le même type de bien, il faut compter un minimum de 5 000 Dh/m² pour les grosses surfaces de plus de 150 m², pouvant aller jusqu'à 9 000 Dh/m² pour des plus petites de moins de 100 m².

Riad Renové. Les riads rénovés ont connu leur envol au début de l'année 2006, pour aboutir de nos jours, à s'approprier 80% du marché. Il faut désormais compter entre 13 000 et 18 000 Dh/m² au sol pour espérer acquérir un riad en état d'habitation. Valérie nous explique que ces prix avoisinent ceux que demandaient les vendeurs de riads en ruine, avant la crise en 2007. Cependant, certaines exceptions qui frôlent la perfection peuvent prétendre à des prix bien plus élevés. Malgré 10% de chute depuis le début de la crise, certains propiétaires de maison d'hôtes irréprochables mettent en vente à partir de 44 000 Dh/m².

Maison d'hôtes. Toujours d'actualité, les riads en maison d'hôtes ont fait fureur et continuent de plaire, puisqu'il représente près de 40% du marché. Depuis la nouvelle législation concernant les riads, bien plus sévère que la précédente, on s'est aperçut que le budget pour l'achat d'une maison d'hôtes était presque le double de celui d'un riad en habitation, soit près de 4 millions de Dhs.

Location gérance. On observe une très forte demande de location gérance par rapport aux dernières années. L'offre vient des propriétaires qui ont acheté en 2007 lorsque les prix atteignaient leur summum, et qui cherchent à rentabiliser leur achat. Pour un produit correct, en accord avec les nouvelles normes, il faut se baser sur un budget d'au moins 20 000 Dhs/mois. D'autres demeures de plus grande importance, avec plus de 10 chambres, demandent aux alentours de 50 000 dh/mois, mais ne trouvent que difficilement preneur. La demande, quant à elle, provient généralement des actuel propriétaires de maison d'hôtes qui souhaitent agrandir leur part de marché, sans prendre de risque à l'achat, mais aussi de certains rêveurs qui pensent trouver l'Eldorado dans ces riads.

Location habitation. Depuis un ou deux ans, une nouvelle clientèle est apparue. Des gens qui débarquent à Marrakech, pour une année sabbatique ou pour découvrir un nouvel univers, louent des petits riads pour y habiter. On peut espérer trouver une petite maison meublée de 3 chambres pour près de 8 000 Dhs.

Après cette évaluation, nous avons demandé à Valérie comment elle voit l'avenir du riad à Marrakech. Elle nous a répondu que “ça c'est stabilisé, mais qu'il y a toujours de la demande, et que si le prix de l'immobilier des capitales européennes repart en hausse, pourquoi pas Marrakech”. Mais comme elle nous dit, "elle n‘est pas devin", elle est samsar (agent immobilier en marrakchi).

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